Згідно з аналізом експертів компанії EY, вартість нерухомості в Одесі наразі формується під впливом комплексу факторів, де ключову роль відіграють не стільки ринковий попит, скільки витратні чинники та безпекова ситуація. Про це повідомляє Property Times.
Попри слабку девелоперську активність і стриманий попит, ціни на первинному ринку житла в Одесі продовжують зростати. За даними ЛУН Статистика, станом на травень 2026 року медіанна стартова ціна житла на первинному ринку становила $1 073 за кв. м, що на 36% вище рівня 2021 року та на 12% більше, ніж роком раніше. Водночас таке зростання не варто трактувати як ознаку сильного ринку або суттєвого пожвавлення попиту. Значною мірою воно відображає підвищення собівартості будівництва, насамперед через подорожчання будівельних матеріалів, дефіцит робочої сили, інфляційний тиск і дорожчу логістику.
Основні фактори, що впливають на ціноутворення
- Зростання собівартості будівництва: це головний драйвер підвищення цін на первинному ринку. Збільшення вартості квадратного метра зумовлене подорожчанням будівельних матеріалів, дефіцитом робочої сили, інфляцією та дорожчою логістикою.
- Безпекова ситуація та воєнні ризики: регулярні ракетні та дронові атаки на Одесу та область суттєво стримують як активність девелоперів, так і готовність населення інвестувати у житло. Через високу невизначеність покупці стають значно обережнішими у прийнятті рішень.
- Критичне скорочення нової пропозиції: обсяг запуску нових житлових проєктів у 2025 році скоротився на 98% порівняно з довоєнним 2021 роком. Ринок фактично функціонує за рахунок завершення об’єктів, розпочатих до повномасштабного вторгнення, що створює дефіцит нової пропозиції в майбутньому.
- Зниження платоспроможного попиту: на вартість та активність ринку тисне зниження доходів домогосподарств та виїзд частини населення з регіону. Це призводить до того, що попит стає вибірковим, а частина потенційних покупців віддає перевагу оренді як більш гнучкому формату.
- Стадія готовності об’єкта та репутація забудовника: покупці дедалі більше зважають на фактичні темпи будівництва. Найбільший попит (і, відповідно, стійкість ціни) спостерігається у проєктах із високим рівнем готовності або вже введених в експлуатацію.
- Локація та характеристики житла: ціни суттєво різняться залежно від району: традиційно найдорожчим є Приморський район, а найдоступнішим — Пересипський. Крім того, на вторинному ринку спостерігається тенденція до швидкого подорожчання квартир невеликої площі (1-кімнатних).
Таким чином, поточне зростання цін у доларовому еквіваленті на первинному ринку (на 12% за рік станом на травень 2026 року) відображає насамперед тиск витрат на будівництво, а не реальне пожвавлення попиту.
Оренда
Ринок оренди житла в Одесі також демонструє ознаки послаблення, якщо оцінювати його у доларовому еквіваленті. Хоча у гривні орендні ставки в останні роки поступово зростали, у доларовому вимірі динаміка виглядає значно стриманішою. Станом на травень 2026 року медіанна вартість оренди квартири в Одесі становила близько $377 на місяць проти $433 роком раніше, тобто ринок фактично відійшов від пікових значень 2025 року. Найстійкіший попит спостерігається у сегменті 1-кімнатних квартир, де медіанна оренда зросла з $240 до $270 на місяць у 2025–2026 роках. Натомість у більших форматах динаміка є значно слабшою: оренда 2-кімнатних квартир у доларовому еквіваленті залишилася на рівні близько $360 на місяць, тоді як 3-кімнатні квартири подешевшали з $700 до $500. Це свідчить про те, що в умовах стриманого попиту ринок оренди краще утримується в найбільш доступному сегменті, тоді як дорожчі та просторіші формати виявляються більш чутливими до платоспроможності орендарів.
Територіальна диференціація орендних ставок залишається суттєвою. Найвищі ціни традиційно спостерігаються у Приморському районі, де середня орендна плата сягає приблизно 16 000 грн на місяць. Водночас найдоступніші варіанти зосереджені у Пересипському районі, де рівень ставок є приблизно удвічі нижчим. Особливе місце займає Хаджибейський район, який формує привабливу інвестиційну нішу завдяки поєднанню відносно низької вартості купівлі та орендних ставок, що наближені до рівня більш престижних районів, зокрема Київського.